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www.sun277.com越秀地产:广州仍是未来开展重点

2018-08-16 05:49 来源:

  广州(楼盘)仍作为开展重点,融资老本略有回升,净负债率有所降落,财务相对持重安全。钻研员 / 朱一鸣、洪圣奇(香港)、齐瑞琳

越秀地产中期业绩颁布会

越秀地产中期业绩颁布会

  2018年上半年合约销售279.8亿元,新增土地投资249万平方米,广州依然在越秀策略规划中处于中心地位,www.11sunt.com,拓展“轨道+物业”业务开展方式。新增土地势力占比较低,或致其未来势力销售金额和利润降落。融资老本略有回升,净负债率较年终有所降落,www.22rfd.com,财务资金相对持重安全。

  01

  销售:上半年实现销售目的51%

  越秀地产2018年上半年合同销售金额为279.8亿元,同比回升39.5%;合同销售面积为138万平方米,同比缩小10.5%,实现全年550亿元销售目的的50.9%;合同销售均价达20300元/平方米,同比增长26.1%。

  目前越秀地产可售货值约1050亿元,治理层思索到今年房地产调控力度较大,因此继续维持全年550亿销售目的不变,并预估去化率约为50%。按照目前越秀的销售增长态势来看,可能预期越秀将超额实现全年目的。

【中报点评02】越秀地产:广州仍是未来开展重点

  从合同销售的区域分布来看,今年上半年,广州对越秀地产销售金额的贡献度最高,为156.8亿元,占上半年总销售金额的56.0%。值得一提的是,上半年越秀在广州南沙区的销售金额更是暴增近7倍,达47.1亿元。

  除广州外,长三角地域销售金额较高,占比约为15%,但因为越秀在长三角地域重点规划的杭州(楼盘)和苏州(楼盘)遭到严作风控政策的影响,招致该地域销售金额同比下滑22.8%。

  除此之外,越秀地产的销售金额在其余区域的分布相对均衡,珠三角地域(除广州)、中部地域及环渤海地域占比均为10%左右。

【中报点评02】越秀地产:广州仍是未来开展重点

02

  投资:广州仍是未来开展重点

  截至2018年6月30日,越秀地产经过国企协作、竞拍及并购等多种方式,于广州、江门(楼盘)、武汉(楼盘)、苏州、烟台(楼盘)、青岛(楼盘)、济南(楼盘)等7个城市新增9幅土地,新增地块总建筑面积249万平方米。总土地储藏建筑面积达1822万平方米,较年终回升12%,地块名目数量多达56个,分布于13个城市。

【中报点评02】越秀地产:广州仍是未来开展重点

  值得当心的是,近五年来越秀地产的土地势力占比呈逐步下滑趋向。截至2018年上半年,越秀的新增势力建面为74.3万平方米,平均势力比例仅为29.8%;总土地储藏势力占比为57.0%,较今年年终降落3.4个百分点。

  今年上半年越秀新增的9幅地块中仅有2幅土地建面势力占比高于90%,其他7个地块势力占比均低于50%,尤其是苏州高新(600736,股吧)区浒关地块一和南沙灵山岛地块二的势力比例都为9.5%,这两幅地块很大程度上拉低了越秀的土地储藏势力占比。

  这反映了越秀在拿地方面比较慎重,土地势力占比较低会招致其未来势力销售金额降落,未来归母利润添加。

【中报点评02】越秀地产:广州仍是未来开展重点

  从土地建面的区域分布来看,广州仍旧为越秀地产策略规划的中心城市。上半年广州的土地储藏达688.9万平方米,占比约为37.8%。

  其次为长三角区域,土地储藏建面达382.5万平方米,占比21%。其中,长三角区域土地储藏包括杭州6个和苏州3个土地名目,区分占长三角区域土地储藏的65.9%和34.1%。

  越秀在中部区域有10幅地块,均位于武汉,算计建面271.9万平方米,www.11sunt.com,占越秀总土地储藏的14.9%。

  此外,环渤海区域和珠三角区域(除广州)的土地储藏占比区分为14.2%和11.2%。从粤港澳大湾区的角度来说,越秀地产也在踊跃规划香港市场,目前推广的油塘名目约有12.6万平方呎(约合1.17万平方米)。

  综上可能看出,越秀在大湾区、长三角和中部地域的土地投资较为踊跃。今年越秀新进入济南,旨在加强其在环渤海地域的影响力。

【中报点评02】越秀地产:广州仍是未来开展重点

  在城市旧改业务方面,越秀团体与广州地铁签署了策略协作协定,担任开发地铁开展带来的城市降级更新的名目。收购了广州地铁的部分股权,并与其协作成立了品秀房地产公司,拓展“轨道+物业”业务的开展方式。

  03

  财务:营业收入与中心净利润反向变化

  2018年上半年,越秀地产的营业收入为人民币101.6亿元,同比降落14.9%。中心净利润约为11.2亿元,同比回升7.8%。

  营业收入和中心净利润反向变化,起因有两点:

  一是今年上半年,越秀地产的毛利率相较之前有所缩小,约为25.8%,同比回升0.9个百分点,与年终相比回升0.1个百分点。

  二是销售及营销老本较上年降落21.5%,为1.98亿元。销售及营销老本占本年入账销售总额的1.9%,较去年的2.1%降落0.2个百分点。

  同时越秀地产的净利率和中心净利率也有所回升,其中中心净利率为11.0%,同比回升2.3个百分点,与年终相比回升1.1个百分点。

在资本经营方面,公司的财务危险管制情况相对较好。2018年上半年,越秀地产的企业平均布告借贷利率为4.8%,较年终的4.3%有小幅回升,总体维持在较低的水平。现金及现金等价物及监控户贷款总额约为258.3亿元,较年终回升24.2%;净负债率由年终的72.8%降落至64.3%,较年终降落8.5个百分点。

  在资本经营方面,公司的财务危险管制情况相对较好。2018年上半年,越秀地产的企业平均布告借贷利率为4.8%,较年终的4.3%有小幅回升,总体维持在较低的水平。现金及现金等价物及监控户贷款总额约为258.3亿元,较年终回升24.2%;净负债率由年终的72.8%降落至64.3%,较年终降落8.5个百分点。财务资金相对持重安全。

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